WEB内覧会はじめました!

FP監修!【フラット35】融資実行の時期で節約!?【金銭消費貸借契約】

今回は、家とお金のレポートです。

  • フラット35の金利の予想
  • 我が家の住宅ローン
  • 融資実行の手続き
  • 繰り上げ返済のコツ

を、レポートしています。

家とお金について知り、少しでもかしこくオトクに住宅ローンを攻略しちゃいましょう!

とよクマ

ファイナンシャルプランナーのとよクマがレポートします!

金利が上がりそう!?来月のフラット35を予想する

現在2019年11月ですが、先月のフラット35の金利は史上最安値でした。

10月に入り長期金利が上昇したためか、フラット35の金利も11月には0.06%上昇しました。

0.06%といわれると、3000万円借りても1万8千円しか増えないじゃん!HAHAHA!

と思うかもしれませんが、住宅ローンの計算は単純な掛け算ではないので、少し違います。

  • 金利1.11%:3000万借入かりいれの場合、月8.7万の返済
  • 金利1.17%:3000万借入の場合、月8.8万の返済

となります。

総額では、

  • 金利1.11%:3000万借入の場合、3622万円
  • 金利1.17%:3000万借入の場合、3658万円

その差、約35万円にもなります!

とよクマ

たった0.06%でも、こんなにも変わるの!?
思った以上にすごい金額だね……

ナツ

余談ですが、住宅ローンは数ある借入金の中でも、金利がほぼ最安値です。

最安値の金利の借入金でも、3000万円借りたら、借入金額の2割以上である600万円を返済しなければならないのです。

だからこそ、よくいう「ご利用は計画的に」なのです。

更に余談ですが、何を借りるにせよ金融機関の金利はまだ良心的ですが、金融機関以外の借り入れは恐ろしい金利です。

とよクマ

できるだけ、お金を借りずにすむ、等身大の人生を歩みましょう。

さて、話を戻しますが、来月2019年12月の金利は上がりそうな見通しです。

というのも、11月に入りさらに長期金利が上昇傾向にあります。

住宅ローンは長期金利以外にも、色々な指標が絡み合い金利が決められていますので、正確な予想はとても難しいです。

ですが、長期金利の上昇=住宅ローンも連動して上昇するケースが過去の例として多いです。

「来月の住宅ローン(フラット35)の金利はどうなるかな?」と思ったら、長期金利の動きをみるのが良いでしょう。

その際にはむずかしいことを考えず、先月に比べ、上がってるか下がってるか で、考えてOKです。

とよクマ

住宅ローンも連動して、上げ下げします。

融資実行の時期を調節して節約!?

先ほど、金利が0.06%違うだけで、3000万円の借り入れでは35万円も総返済金額が増減するレポートをお伝えしました。

住宅ローンは基本的に、申し込み時点ではなく、融資実行時の金利が適用されます。

とよクマ

つまり、9月に仮審査を通過して、11月に融資が支払われる手続きをすると……
11月の金利が適用されます!

ナツ

融資実行時点の金利が適用されると考えると、

  • 来月金利が上昇するようであれば、今月に契約&融資実行
  • 来月金利が下落するようであれば、今月に契約しても来月に融資実行

が、かしこい方法となります。

特に県民共済住宅は、引き渡し後の残金支払いとなるので、調整がしやすいです。

あらかじめ入金日の見通しを伝えておけば、次月の振り込みになっても特に問題ない印象を受けました。

一般的な注文住宅は、引き渡しと同時に融資実行の流れになります。

その場合は、引き渡しの日程を調整するのがおススメです。

融資実行の手続きに行ってきたよ!

フラット35の金利は、10月に史上最安値を記録し、11月には0.06%上昇しました。

12月は、さらに金利が上がりそうな見通しです。

そのため、何とかして11月の融資実行に間に合わせることにしました。

融資実行は、その約10日前ぐらいには手続きを完了しておかなければなりません。

って、10日前まで、あと4日しかないよ!って状況でした。

手続きに進む前に、色々な書類を準備のうえ提出しなければなりません。

契約前に必要だった書類(表示登記は早めに)

ぼくのケースでは、こんな書類が必要でした。

  • 適合証明書
  • 表示登記の受領書
  • 新住所移転後の印鑑証明書
  • 未提出の領収書
  • 復職後の給料明細(育休中の住宅ローン審査だったので、復職が条件)

ネックになったのは、表示登記です。

自分でやろうかな? と思って下調べをしていたのですが、県民共済住宅の契約時の決まりで指定の土地家屋調査士に依頼しなければなりません。

ちなみに、表示登記は引渡し前でも、ほぼ完成してるじゃん!ぐらいに建物が出来上がっていれば、手続きが可能です。

早めにやっておいて損はないので、現場監督にお願いしておきましょう。

ぼくのケースでは、依頼して3日後には表示登記の受領書が届きました。

とよクマ

頼み込んでお願いしました……

通常、1週間以上は期間が必要です。

契約当日の持ち物

契約の当日は、多くの持ち物が必要です。

  • 実印
  • 運転免許証
  • 印鑑証明書 新住所:2通
  • 住民票 新住所 世帯全員記載 続柄記載 本籍と個人番号省略:2通
  • 収入印紙 2万円:1枚
  • 融資金入金用の通帳等
  • 返済口座の通帳等とお届け印
  • 適合証明書(業者用)

契約はただハンコを無心で押す作業

契約に要する時間は約1時間程度。

説明を聞いて、機械のように実印を押しまくります。

多分、家づくり最後の捺印でしょう。

家づくりで押した実印の数は、たぶん人生の9割以上の回数を占めると思います。

これが最後なので、味わいながら押しましょう。

契約面談といわれていますが、面接で落とされることはないので、肩の力を抜いて臨んでください。

抵当権設定登記は自分で司法書士を見つける

通常は、金融機関指定だと思うのですが、ぼくのケースではなぜか「ご自分で手配してください」

と、いうことになりました。

土地関係の登記でお世話になった司法書士が良心的な価格だったので、見積もりを依頼しました。

司法書士報酬(手数料)は、税込みで4万弱でしたので、お願いすることにしました。

いくつか比較すればもう少し安くなるのかもしれませんが、だいたいの相場だと思いますし、高くはないので良しとしました。

我が家の住宅ローンと月々の返済額

我が家の住宅ローンは、2178万円です。

全体の金額の9割超(残り1割は現金)+他にも色々と現金決済

家づくり全体には、約2600万程度かかっています。

ここで、ファイナンシャルプランナーとして、読者の皆様にお伝えしたいポイントがあります。

住宅ローンは、2つのポイントで金額を決定するのがおススメです。

  • いつまで支払うのか(年月)
  • 月々いくらまでなら何があっても支払えるのか

借入金額も重要なのですが、持ち家にせよ賃貸にせよ、住居費用は絶対にかかります。

住居費用として、月いくらまで支払えるのか。

また、その住居費用は、思いもよらぬ事態が起きたとしても、維持できるのか。

今の世の中、安定的な職業はあってないようなものです。

自分が想定する最悪のケースで、維持できる月々の金額を算出しましょう。

我が家のケースでは、月々6万円と設定しました。

フラット35Sが適用できましたので、10年間は5万8千円。

10年以降は、5万9千円です。

10年を経過すると、外壁や水回りなど、大規模な修繕が必要となります。

また、固定資産税の支払も毎年あります。

なので最低でも、+1万円は家のために貯金をしておきましょう。

とよクマ

おススメは2万円の家貯金です!

また、今からローンを借入する世代は、人生100年世代です。

いつまで借りるのか?

も、とっても重要なポイントです。

住宅ローンを返した後、新しい住居も含め、どうするのか?

を、あらかじめ考えておくのはとても大事です。

ひとつの目安として、定年と同時に住宅ローンが終わるようにしておくのがおススメです。

繰り上げ返済は無理にしないほうが得な場合も

繰り上げ返済についてですが、それほど焦ることはありません。

先ほど住宅ローンは、3000万円借りたら3600万円返済する借金と書きましたが、金利自体はそれほど高くはありません。

むしろ、ローンの中では最安値です。

住宅ローンの元利均等返済は、金利から返済しています。

例にはなりますがイメージとして、

  • 1回目の支払:金利4万+元本2万
  • 200回目の支払:金利2万円+元本4万

とよクマ

例を挙げると、こんな感じです!

なので、20年後ぐらいに一括返済しようか! と思っても、あまり大きな意味はありません。

住宅ローンを無理に返済し、教育ローンや自動車ローンを新たに借りる方が損なケースは多々ありますので、注意が必要です。

ひとつの目安として、住宅ローン減税が終わる10年後に一括返済できれば、総合的に考えるとそれなりにお得です。

10年後に一括返済をする場合は、その他の教育資金やリフォーム費用などに、超絶余裕がある場合が良いでしょう。

とよクマ

つまり、手持ちの現金がいっぱいあればOK!
うちは絶対無理っ!

ナツ

何はともあれ、他にローンを借り入れるようであれば、住宅ローンを無理に返さないほうが得かもしれないよ!

ってことだけ、覚えておいてください。

我が家のフラット35の事務手数料

最近のフラット35の金利は安いですが、事務手数料はそれなりの金額です。

これがひとつのギミックで、手数料で利益を得る手法なんですね。

金融機関の住宅ローンでも、保証料はあるので……

住宅ローンを借りるのであれば、どこで借りても避けられない部分です。

我が家のケースでは、

  • 事務手数料は融資の2%
  • つなぎの手数料
  • つなぎの金利

3つ合わせて、約60万でした。

60万って、かなりの金額ですね。

ちなみに、我が家はつなぎで手数料がかかったので、やや高額なパターンだと思います。

ですが、ほとんどの場合これぐらいは必要になるかと思います。

住宅購入にかかる諸費用って、笑えない金額です。

とよクマ

手数料や保証料、金利もふくめ、一番オトクな金融機関を選びましょう!
オトクな金融機関って、どうやって選べばいいの?

ナツ

住宅ローン一括審査申込  で比較をして、総合的な金額で最安値の住宅ローンを選びましょう!

住宅ローンだって、相見積もりは大事です!

県民共済住宅の最終清算金

県民共済住宅の最終清算は、我が家の場合マイナスでした。

最終的な支払金額は、最終清算金を引いた金額となります。

逆にプラスになる場合は、足した金額を支払うことになります。

融資実行の時期で節約!?まとめ

家づくりの最後の手続きになる、住宅ローンの契約手続き。

建物は完成に近づき、何となくこのまま引き渡しの流れで、融資実行の手続きに行こうかな?

と思うかもしれませんが、ちょっとしたコツで金利がオトクになる可能性があります。

長期金利の動きを見て、来月の住宅ローンを予測しましょう。

結局は賭けですが、上がるか下がるかぐらいは、ほぼ確実に当てられます。

また、住宅ローンは何があっても手放さずに維持できる金額で、いつまでに返せるのか。

2つを重視しましょう。

人生100年時代、人生の最後までを見据えた資金計画が必須です。

これからの時代、持ち家は売りにくい時代になります。

できるかぎり、住み続けるのが良い選択です。

最後になりますが、この記事をきっかけに、少しでも住宅ローンについて学ぶことがあったよ!

なんて思っていただけたら、ファイナンシャルプランナーとしてうれしい限りです。