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育休中でも住宅ローンを借りよう!【注文住宅を建てる】

育休中に家を建てたい!と思い立ち、育休中でも住宅ローン審査の承認(合格)を得ることができました。

育休中は家にいる時間が多くなるので、注文住宅など時間がかかる買い物には最適の期間です。

そんな私も、最初に不動産屋から紹介された地元の金融機関からは、門前払いの状況でした。

とよクマ

今回の記事では、育休中に住宅ローン審査を通過するコツを、私の体験談を交えながらご紹介いたします!
育休中でも、住宅ローンをあきらめないでください!

ナツ

忙しい方は、この下の目次をご一読ください。

何となく内容は伝わるかと思います。

住宅ローンは挑戦してみなければわからないので、まずは気軽に比較することをおススメします。

とよクマ

複数に申し込むのは良くないとか言われていますが、都市伝説です!
受かる人は受かる審査なので、少しでも自分にとって良い条件で契約しましょう!

ナツ

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住宅ローンを比較して少しでもオトクに

返済負担率を計算しよう

住宅ローンの審査では、収入の金額も大事ですが同じぐらい返済負担利が大事です。

返済負担率とは、パーセンテージ(%)で考えられ、仮に年収300万円で20%の返済負担率だと、60万円となります。

つまり、返済負担率20%だと年間60万までの返済金額の計算になります。

返済負担率は何%が理想?
返済負担率は、20~30%以内が理想です!
個人的には、20%以外にした方が負担が少なくなるのでおススメです。

返済負担率は、住宅ローンだけの枠だと思いがちですが、実は借入金すべての枠です。

個人のキャッシング枠のようなもの、だと思ってください。

とよクマ

他にも借入金がある場合、その金額も+プラスされて審査で考えられます。
住宅ローンが非承認になる大きな理由は、返済負担利の問題です!

ナツ

安全圏内としては、返済負担率30%以内です。

30%を超えないように調整すると、比較的通りやすくなると思います。

他の借入金は清算しよう

借入金と書くと、他のキャッシングローンと考えますが、実は身近なものも借入金かもしれません。

  • 携帯電話の割賦金
  • 車のローン
  • 奨学金
  • カードローン

特に携帯電話は割賦金と名前を変えていますが、ローンと同じです。

とよクマ

これらすべての借入金をすべて清算してから、住宅ローン審査にチャレンジするのが最もおススメです!
私は携帯端末は現金払い派、車のローンは終了、カードローンは無し、と年収は少ないですが借入金もゼロでした!

ナツ

育休前はなるべく仕事を頑張ろう

育休中の住宅ローン審査は、育休前の給料1年分(年収)をもとに計算されます。

源泉徴収は2,3年分の提出が必要ですが、実際に住宅ローンで借り入れできる金額の算出は、直近1年の給料から計算されます。

とよクマ

フラット35の場合で、金融機関によっても異なると思います!
私が借りた、アルヒさんのケースです!

ナツ

賃金(給料)は残業代などの時間外手当や副業も含むので、育休に入る前はできるだけ手取りを増やしておくと審査に有利です。

児童手当も収入!?

児童手当の受取人が住宅ローンの申込人と同じ場合、児童手当も収入扱いになります。

収入扱いになるので、その分多くの金額を借りようと考えるのではなく、金額が増えるので審査が有利になるぐらいの考え方にしましょう。

とよクマ

児童手当は子供のために使いましょう!

返済負担率は、本業と副業の給料で、無理なく返済できるラインを超えないようにしましょう!

とよクマ

児童手当は子供の将来のために貯金がベストです!
児童手当まであてにする住宅ローンを組むのはやめておきましょう!

ナツ

支払い遅延は致命傷

先ほど書いたローンをはじめ、月々の代金などの支払遅延が過去にある場合、どんなに高収入で、どんなに返済負担率が少なくても、問答無用で審査は非承認となります。

大事な事なのでもう一度書きますが、過去に支払いの遅れがあった場合は、絶対に住宅ローンは通過しません。

ただし、時効のような措置があるため(5~10年)、支払い遅延の記録が消えるまで気長に待ちましょう。

とよクマ

不安がある人は、一度自分の信用情報を取り寄せてみましょう!
有料で信用情報を取り寄せられますが、同じ情報を金融機関も取り寄せています!

ナツ

注意
カードローンはきちんと返済していれば問題ないケースが多いですが、できるだけ借りないでおきましょう!

住宅ローンが通りやすい人

これまでの記事をまとめると、育休中に限らず住宅ローンに通りやすい人の属性は、以下になります。

  • 住宅ローンを含むすべての借入額が、返済負担率が20%以内
  • 勤続年数が長い
  • カードなどの支払が遅延したことがない
  • 年収が多い
  • 勤務先の属性が良い(手堅い職業)

加えてカードローンの借り入れ経験が無いと、なお良いと思います。

あまり難しく考えず、自分がお金を貸す立場になって考えてみましょう。

一番最悪なケースは、住宅ローン(貸したお金)の回収ができなくなることです。

とよクマ

支払えなくなる確率が高い人は、どんな人かを考えてみましょう!
すると、すべてのつじつまがあってきますね!

ナツ

つまり、育休中だから借り入れが難しいのではなく、大事なのは自分自身の属性です。

MEMO
クレジットカードを作ったことがありませんでしたが、特に関係ありませんでした。

地域の金融機関は門前払い

不動産屋に土地の交渉で動いてもらうには、住宅ローンの審査を通過しなければなりませんでした。

ついに見つけた土地

不動産会社の紹介で地元の金融機関に申し込みをしたら、門前払いとなってしまいました。

  • 育休後1年は申し込み不可
  • 同族企業なので、決算3年分を含め、すべての資料を提出
  • 保証料は、一番厳しい区分

と、仮審査の申し込みすら、受け付けてもらえない状況でした。

というよりも、私が考えるに金融機関のマニュアルではなく、そもそも受け入れる気が無いと感じられました。

育休中の住宅ローン その1(地元の金融機関に申し込み)

とよクマ

地元で一番やさしいと言われている信用金庫ですらこんな感じだったので、不動産屋からは諦めるように言われました!
挑戦するのは手間はかかりますが、タダです!家族のためなら恥ぐらい、どんどんかいていきましょう!

ナツ

金融機関系の住宅ローンの望みは断たれたので、別のルートから住宅ローンにチャレンジしてみることにしました。

住宅ローンは大きく2つに分類される

住宅ローンは上で書いた金融機関系(銀行、信用金庫など)と、フラット35(住宅金融支援機構)に分かれます。

私は、もう一方であるフラット35を中心に探してみることにしたのです。

育休中の住宅ローン その2(金融機関を周ってみた)

フラット35にいたるまで、他の金融機関にもいくつも相談しましたが、すべて育休中が理由で門前払いでした・・・

とよクマ

金融機関でもフラット35の申し込みはできますが、同じ住宅ローンでも全く別の商品です!
金融機関がフラット35の窓口になる理由ですが、自社の住宅ローンが非承認だった場合にフラット35を紹介する流れのためです!

ナツ

つまり、フラット35の方が比較的やさしい審査となります。

フラット35の方が育休中にやさしい

フラット35の母体である住宅金融支援機構は、国民に安心して住宅を持ってもらうために設立された政府系の住宅ローン商品です。

実際の窓口は、各金融機関になります。

とよクマ

家電のようにメーカー直販ではなく、家電量販店に卸すイメージです!
住宅金融支援機構は、直接フラット35の販売はしません!

ナツ

金融機関の住宅ローン審査の場合、最も大事なのは物件の価値です。

住宅ローンが支払い不能になった場合に、残金を回収できる担保としての価値があるか否かが最も大事です。

フラット35は、担保としての価値も大事ですが、それ以上に人(支払い能力)を審査します。

返済負担率など、きちんと最後まで支払いできるかの部分が大事になります。

MEMO
親族・同族経営の方にはおススメで、経営者本人でなければ決算書などは求められませんでした。

アルヒさんに審査申し込み・承認をもらう

色々と探した結果、公式ページでも育休中の受け入れ可であり、つなぎ融資もあるアルヒさんに審査を出すことにしました。

注文住宅だとつなぎ融資が必須なので、私が申し込んだ当時はアルヒさんしか対応していませんでした。

育休中の住宅ローン その3(金融機関の決定) 育休中の住宅ローン その4(借入れの決定)

とよクマ

分譲住宅であれば、店舗に行く必要が無いので融資手数料が1%ですみます!
審査で承認を受け注文住宅などの話は進められますが、最終的な融資実行は育休終了後の復職後になります!

ナツ

大事な事なのでもう一度書きますが、

  • 住宅ローン審査(育休中OK)
  • 注文住宅など、話を進める(育休中OK)
  • つなぎ融資(育休中OK)
  • 融資実行(育休中NG)

融資実行の際には復職しなければなりません。

育休中に融資実行とならないように、引き渡しの時期を計算しながら話を進めましょう!

時短勤務は?
復職していれば、時短勤務などで残業代や基本給が減っても問題ありません。

とよクマ

実際に私は、時短勤務での融資実行になりました!

フラット35のペアローンは注意!

フラット35では夫婦や親子で収入を合算させ、より借入予算を増やすくことが可能です。

ただし、金融機関系のペアローン、収入合算(保証人)とは違い、連帯債務者でとても責任の重いタイプとなります。

詳しくは、以下の記事をご一読ください。

フラット35の収入合算

簡単に言うと、2名共同の住宅ローンとなるので、片方が自己破産した場合にはその時点で住宅ローンを全額支払うことになります。

文章だけ読むと、どうしてそうなるの?と支離滅裂感がありますが、そういうものだと思ってください。

とよクマ

実際には連鎖で自己破産するしかありません。
厳しく書くと、ドラマのように事業で失敗して無一文になるケースです!

ナツ

もし将来的に事業継承や独立を考えているのであれば、

  • 家は妻、もしくは夫の単独名義にする
  • 妻、もしくは夫は経営責任のある役員にしない
  • 全額妻、もしくは夫のお金で支払う(頭金も含め)

このあたりの防衛体制は整えておきましょう。

ただ、最大の注意として・・・

とよクマ

一生、奥さんに頭が上がりません!
どうせ頭が上がらないのであれば、合理的じゃない?

ナツ

ローコスト住宅のススメ

収入や価値観にもよりますが、なるべく住宅ローンは負担を少なくするのがおススメです。

一般的な所得で考えると、負担が少ない住宅ローン=ローコスト住宅 になるかと思います。

今の時代のローコスト住宅は、かなり進化していますので、それなりに不自由なく住める家になっています。

とよクマ

各メーカーの内容を比較検討しつつ、なるべく安く良い素材を使っているハウスメーカーを探し当てましょう!
埼玉県限定になりますが、私が建てた県民共済住宅は、営業が居ないデメリットはあるものの、安く良い建材を使った注文住宅を建てることが出来ます!

ナツ

表面的な坪単価だけでなく、どんな建材や材木を使うなど質の面もハウスメーカーを決める上で大事です。

少し話がそれましたが、家族の幸せは、広い個室に広いLDK、広い家ではありません。

仮に予算をかけて広く豪華な家を建てたとしても、ローンのために仕事を増やし家族の時間が減るのは本末転倒です。

ローコスト住宅のススメ(住宅ローンの話)

とよクマ

育休が終わるとより子供に向き合う時間が必要です。なるべく小さな家で費用をかけず、労働は少なくして、家族の時間を多くするのがおススメです!
リーズナブルな家を買って、30年後に夫婦の老後のための小さな家に建て替えるのも良い選択だと思います!

ナツ

注文住宅の間取り図の決め方・注意点【まとめ編】

育休中に住宅ローンを借りる方法まとめ

育休中の住宅ローンの借り方について書いてきましたが、大事なのは育休中かどうかよりも個人の属性です。

ただし、フラット35のケースであって、金融機関の場合は門前払いになる確率が高いです。

とよクマ

最近では、育休中でも審査できる金融機関の住宅ローンもあるようです!
私のように同族経営の会社ではなく、通常の会社員であれば金融機関の住宅ローンも団信付きでお得な場合があるので、検討されてみてはいかがでしょうか!

ナツ

金利の面では、フラット35は金融機関の住宅ローンに比べ高い印象はありますが、最近はそれほど大差はありません。

2019年4月現在では、

  • 金融機関:0.7%(地元金融機関)
  • 金融機関ネット申し込み:約0.5%
  • フラット35S:0.64%(10年)、0.89%(11年~)

一番の理想としては、フラット35Sで借り入れしつつ、優遇金利期間10年が終了後に一括返済です。

変動金利は今の低金利時代高こそ有利であって、数年後にはどう変化するかは誰も正確に予測することはできません。

少しずつ地道に返していく方は、返済の金額が確定している固定金利の方がおススメです。

そもそも、どちらの金利にしても支払いが厳しくなるような金額でローンを組まないのが、自分のため、家族のためです。

とよクマ

住宅ローンは人生で一番大きな買い物で、最長35年も付き合う借入です!
だからこそ、次の世代の未来ある子供たちに迷惑をかけないよう、無理のない金額で組みましょう!

ナツ

最後になりますが、住宅ローンは人生で一番高い買い物です。

ほんの1%の金利の違いで、数百万も総返済額が変わってくることも珍しくありません。

少しでもお得に契約するには、借りる側が選ぶ気持ちで、住宅ローンを比較しましょう。

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