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続・市街化調整区域の土地の探し方

市街化調整区域の土地の探し方

先日、市街化調整区域の土地の探し方について問い合わせがありました。
折角なので、記事にしようかと思います

市街化調整区域は、正直なかなか出回りませんよね。
しかし、一般的なWEBなどでも公開情報で、市内で数件は売り出しがあるかと思われます。
すぐ売れてしまうかもしれませんが、ほとんどの人が買う資格がありませんので、意外とそう簡単に売れません。
良い物件を見つけたとしても、焦って決めることはありません。
大体、焦らされますが・・・。

実は、ほとんどの人が買う資格がないのが市街化調整区域です。

市街化調整区域の大きなデメリット

市街化調整区域は、特有のデメリットもあります。
例としては、水道がかなり遠い、下水は無し(浄化槽)、農地転用が必要、造成にものすごい金額が必要などです。
土地が200万などで「安いなぁ~」と思っても、水田を埋め立てて、擁壁を建ててなどで、およそ900万は必要・・・などの事態にもなりかねません。
その金額なら、市街化区域が買えます。

農地転用は、確定測量も含め70万程度は必要となります。
市街化調整区域を探す場合は、是非トータルコストで比較すると良いと思います。

焦らずじっくりと、造成などの見積りを取り、トータルコストをはじき出そう!
すべての見積りは、必ず複数(相見積もり)。
一般的に、不動産屋さんの紹介は高いです。

市街化調整区域に強い不動産屋

探すコツとしては、単純に探している地区に一番近い不動産屋が一番確率が高いと思います。
例えば、駅の北口や南口がありますが、北口方面に狙いの土地がある場合は、そちらの不動産屋さんから当たってみる方が、確率が高いです。
自分に買える資格があれば十分にお客様なので、遠慮無く電話で問い合わせてみましょう。
買える資格は、以下のリンクからご覧ください。

坪単価や相場など

運よく公開情報(WEBなど)の調整区域が出たとしても、かなり値段が高い可能性があります。
土地には相場はありますが、固定で定まってない以上、まず強気で値段設定をし、徐々に下げて行くのではないでしょうか。
セリ下げ方式ですね。
ただ、ケースバイケースで、売主が出来るだけ早く売りたいなどの事情があれば、早い段階で徐々に値下げすると思います。
問い合わせをすると、その時の表示価格から交渉スタートになります。
買う気で押すことも駆け引きのひとつですが、問い合わせだけして価格が下がるまで待つのもまた、駆け引きです。
どちらが効果があるかは、これもまたケースバイケースです。

私は2つの土地で検討しましたが、900万の土地が最終的に600以下まで値下げできました。
(最終的には、こちらの土地は買いませんでしたが・・・)

取引履歴を参考に

土地の相場は、取引の履歴を調べてみると良いと思います。

あまりに高すぎる金額の場合は、交渉材料になると思います。
私は運よく近くに履歴があったので、大いに交渉に役に立ちましたが、調整区域ほど値段が変動する地域はありません。
また、ほんの少し場所が違うだけで、条件が大きく変化しますか。
その為、価格も大きく変化しますので、あくまで参考値ですね。

値下げは出来る?

値下げのコツは、ただ安く買いたいと言うだけでは嫌われますので、予算をしっかり伝えた上で、どうしてもこの金額が限界なんです。
というような誠実な方法が効果を発揮しやすいかと思われます。
安く買いたいのではなく、本当にそれしか予算が無い。と、嘘無く伝えるのです。

先ほどの取引履歴などの、近隣の相場なども高い場合は交渉材料になるかと思います。
更に一番重要なのは、買える人が少ないことです。
このカードは、大いに効きます。

また、土地のような高額な買い物は、物の縁を強く感じます。
一生懸命に探していれば、必ず良い物件に出会えると思います。

値下げのカードとしては、

①誠実に予算を伝える
②近隣の相場を伝える
③買える人、少ないよね?

私がよく使うのは、自分の欲しい金額よりも低めに、この金額なら買う!と伝えます。
最後の大詰めで、もう少しなら・・・と攻めを緩めます。
ただ、小手先とはよく言いますので、失礼の無いように信頼関係をある程度築いたうえでの話となります。

私は営業の仕事もしていますので、よく色々な交渉についての本を読みます。

県民共済住宅の場合は、すべて自分で交渉に臨みます。
家の本も大切ですが、交渉テクニックも非常に大事です。
建築や土地の相場は全くわかりませんが、相手の微妙なニュアンスや態度、醸し出す雰囲気で、直感的に値段が高いかどうか解るようになりましょう。
県民共済住宅は、すべてにおいて価格が良心的なので、こうした駆け引きが必要ないのは良い点ですが、土地までは自分ひとりで勝負です。

1000万円台の注文住宅!?

うまく土地を探すことで、諸経費込みで1000万円台のマイホームも夢ではありません。
私のケースも、ぜいたくを言わなければギリギリで、すべて込々1000万円台です。
(オプションで越えますが・・・)
しかも、建売ではなく注文住宅です。
土地探しはとても大変ですが、県民共済は破格に安く家を建てられます。
ぜひ諦めずに、粘り強く探し、交渉をしてみてください。