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瑕疵担保責任(土地からの県民共済住宅)

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)と読みます。
いかにも不動産といいますか、業界の専門用語で聞き覚えのない言葉ですね。
その業界の方でなければ、人生で1度のマイホームを買う時に聞くか聞かないか程度の単語だと思います。
まずこの、瑕疵担保責任がどんな責任であるかを簡単に解説してみたいと思います。

瑕疵って何?

かし と打ってみてこの字が最初に出てくる方は、たぶん業界の方でしょう。
私の場合は、歌詞、次に菓子でした。何の落ちもない、一般人の変換ワードですね。
さて、この瑕疵という言葉はこんな意味です。

 きず。欠点。また、過失。
 法律上、なんらかの欠点や欠陥のあること。

出典:コトバンク

つまり、何かしらの欠点がある。を難しく言った言葉ですね。

瑕疵担保責任って何?

瑕疵という言葉に引き続き、担保責任という言葉が続きます。
担保や責任という言葉は、一般的に生活している中でも聞き覚えがありますよね。

それでは、瑕疵担保責任とはどんな意味なのでしょうか。

売買などの有償契約において、契約の当事者の一方(買主)が給付義務者(売主)から目的物の引渡しを受けた場合に、その給付された目的物について権利関係または目的物そのものに瑕疵があるときには損害賠償などの責任を負う(561条以下。売買以外の有償契約への準用につき559条)。これを担保責任というが、このうち目的物そのものに隠れた瑕疵があった場合の責任を瑕疵担保責任という(570条、566条)。

瑕疵担保責任でいう隠れた瑕疵とは、買主が取引上において一般的に要求される程度の通常の注意を払っても知り得ない瑕疵を指し、買主は善意・無過失であることが必要である(通説・判例)

出典:瑕疵 – Wikipedia(瑕疵担保責任)

つまり、(買主視点で)買った時には全く知らなかった都合の悪い欠点があるよ。と言うことですね。
その場合は、売主はその欠点について責任を負う必要があります。
このあたり、責任という言葉が出てくるので、何となくわかりますね。

瑕疵担保責任とは、土地を買った買主が契約後に全く知らなかった欠点がある場合、売主に責任を持って解決してもらう約束です。

売買契約書を見てみよう

契約書には必ず、この瑕疵担保責任の条項があると思います。
一般的には、このような内容になっていると思います。

第14条 瑕疵担保責任
買主は売主に対し、本物件に隠れた瑕疵があり、この契約を締結した目的が達せられない場合は契約の解除を、その他の場合は損害賠償の請求をすることができる。契約を解除した場合でも、買主に損害がある場合には、買主は売主に対し損害賠償の請求をすることができる。買主は、売主に対し、損害賠償に代え又はこれと共に修補の請求をすることができる。
2.前項による解除又は修補・損害賠償の請求は、本物件の引渡し後2年を経過したときはできないものとする。

出典:愛知県宅地建物取引業協会

意外に素人でも、わかりやすく書かれていますね。
土地を買った買主を保護する、買主の味方の内容です。
但し、聞いていない話でも特約事項に記載がある場合は、買主も了解しているとみなされますので、注意が必要です。

よくある瑕疵担保責任のケース

これは本当に色々とあるようです。
・コンクリなど、処分費用が必要なものが埋まっていた
・毎朝騒音がする、隣の会社の臭いがすごい
・実は事故物件だった
などなど・・・挙げればきりがありません。

内容的に、個人の感覚にも委ねられる部分があります。
人それぞれ、感じ方は違いますからね。

売主には誠実さが必要

この条項がある以上、売主は誠実に取引をしなければなりません。
後からマイナスな情報が発覚した場合、下手をすると売却代金以上の損害を被ることも考えられます。
契約の解除で済めばいいですが、既に建築中、建築後の場合は、大変なことになります。
誠実な取引なんて当たり前の内容かもしれませんが、日々のニュースを見ると誠実な取引が当たり前では無いことがよくわかりますね。
ちなみに、誠実な取引と自分が有利になる駆け引きは、まったくの別物です。
誠実な駆け引きは、折角なのでそれなりにして、少しでも安く土地を買いましょう。

私の瑕疵担保責任のケース

土地の契約を終え、ハウスメーカーである県民共済住宅に申し込みをし、敷地調査(現況測量)の立ち合いをした時でした。
聞いたことのない配水管と石のマスが埋設されていました。

先ほどは、個人の感覚により・・・など書きましたが、これは明確にアウトな内容です。
即時不動産屋に連絡を入れました。

どうしてアウトなのか

絶対に売主さんは知っていたことだよね。これを掘り出すのに費用が掛かるよね。
とか、色々ぶつけたい感情論は抑えつつ、まずはこの土地が市街化調整区域の農地だと言うことです。
農地に配管が埋設されています。
さらっと1行で書きましたが、これはかなりヤバいことです。

これから先に、農地転用と開発許可の手続きが控えています。
農地転用の際に、転用する農地の現状が農地法違反をしていないことが大前提となります。
つまり登記の地目どおりに田であれば田んぼ、畑であれば畑として野菜を作っている。
これが、違反をしていない状態です。
では何が違反になるかですが、(農業委員会の許可を得ずに)こうした埋設物、物置小屋の建築、駐車場にするなど、一部でも地目と関連性のない土地活用をしている場合です。
一番重要なのは、この配管が農業委員会の許可を得た敷設であるかどうかです。

売主の負担で撤去

不動産屋さんがすぐに動いてくれ、売主さん負担での撤去と即決しました。
これは、私の精神衛生上とてもありがたかったです。
こうした誠実なスピード感ある対応だと、悪意のあるものではないなと安心できます。
具体的には、以下の2つの方法のいずれかになります。現在、調査中です。

そのまま農地転用が可能の場合

側溝を敷設するので、側溝の工事と同時に掘り出しが可能です。
この場合は、ついでなのでかなり安く処分が可能です。

農地転用が出来ない場合

すべて掘り上げて、また土をかぶせての工事となりますので、かなり費用が掛かります。
上記のようについでの工事ではなく、専門の工事となります。

土地から自分で探して県民共済住宅で家を建てる場合

県民共済住宅は土地の斡旋はしていません。
土地は自分の力で探し、契約までをこなし、その契約書があって初めて申し込みが可能となります。
一般的なハウスメーカーの場合は、営業と言う側近・・・秘書とでも言いましょうか、が すべてをやってくれます。
こうした問題が起きた場合も、営業に「良きに計らえ」と一言いうだけで、解決してくれます。
自分から不動産屋に電話して、「これ、どないしてくれるねん!」など言って、気分を害することは一切ありません。
クレームのやり取りをするのは、何よりも心が疲れますよね。

こうした内容をひとり孤独に解決しなければいけないのが、県民共済住宅で家を建てるということです。
その為には、幾重にも手段を考えておく必要があります。
例えば、私の今回の最終手段は、不動産相談窓口に連絡することです。
こうした最悪の状況も踏まえ、自分で何とかする、何とかしてやる!鋼のメンタルと覚悟が必要になります。
ですが、色々な苦労の結果、そのご褒美、対価として破格に安く良い家が手に入ります

どれだけ自分で注意をしても、こうしたケースもあります。
もし、土地契約の後に何か問題があった時には、瑕疵担保責任という言葉をどこかで覚えておくと良いかもしれません。